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万科如此狡诈,郑州人民hold得住吗?(附万科2016年“体检报告”)

房东俱乐部   2018-06-13 22:04:08

[摘要]


 

前 言

品牌开发商往往是郑州房价的风向标,这是因为它凭其品质及服务,在市场中更受购房者追捧。然而各品牌开发商的真实水准到底如何呢?这需要市场真刀真枪的考量。2016年的郑州地产江湖,从癫狂回归理性,恰如一场大考,无情褪掉各房企的内裤,长短版一览无余。


回头来看,万科无疑是郑州地产2016年“最精明”的大赢家之一,它的许多节点和策略值得投资者深入独立地思考,或许消化之后,有助于你成为下一波最精明的购房者。


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拍地王、带头无证开盘、调控前加推,万科很狡猾

 

1、石破天惊

 

2016年7月8日,万科抢到郑纺机地王,引爆了郑州房产市场。此后,各楼盘频繁跳价,不同区域地王迭出。笔者在7月9日就第一时间发表热文,郑州房产正式启动牛市。当初的逻辑很简要:万科作为精明型的房企代表,并不喜欢激进地抢夺地王。而此反常举动说明,2016年6、7月份的郑州房价相对低估,郑州核心城区部分地段相对低估。

 

2、神奇大师

 

2016年10月1日郑州实行房产限购,一时间市场速冻。但是在限购的前一天,2016年9月30日,万科城神奇的加推房源,神奇地接近售罄。相信那个时间节点,山雨欲来风满楼,很多开发商都有这种预感。但是9月30日加推的好像只有万科城一家大盘,万科,你把脉市场怎么这么准。

 

3、无证开盘的进退节奏

 

2016年4月下旬,笔者陪友人去康桥朗城看盘。朗城无证开盘,笔者质问,康桥作为新锐房企,怎能如此?对方回应,万科尚且无证开盘,市场如此,康桥也随其自然,笔者默然。果不其然,同期万科城和万科天伦紫台无证在售。


但是市场在悄然发生变化,万科大都会在首期开盘售罄之后,二期迟迟不开。笔者曾经撰文提及此事,彼时万科已然改变策略,传出的消息是万科在郑州的项目不再无证开盘。迄今为止,万科大都会二期还是迟迟没有确定后续开盘的时间。所以郑州“双限”之后,万科的楼盘没有经历大的无证开盘后遗症的维权。



 

万科其行为极其狡猾,它把其他房企带入无证开盘大潮,自己却关键时刻刹车,其应该是预料了再无证开盘带来的风险,但其他跟随房企却明显对无证开盘风险估计不准。


对比万科,康桥的节点把握能力弱爆了。康桥朗城在涨价潮后一再捂盘,可能是步步推高房价后尝到了甜头,后来索性憋成了捂盘大师。所谓的“五盘齐发”也渐行渐远,“双限”之后,“五盘齐发”估计不一定成形了。

 

房东俱乐部粉丝忠诚度极高,笔者郑重声明,本文不推荐任何万科旗下楼盘。但是请各位想一下,万科公司的态度及推盘节奏是否可以作为您判断市场的一个重要预兆,毕竟万科公司团队的信息和预判能力是远胜于普通人和普通房企的。

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四面布局落定,中间地王引爆,万科很奸诈

 

作为最精明的房企,万科成功侵入郑州市场,先是入乡随俗,联姻本地房企美景和天伦,站稳脚跟之后,又独立操盘,展示其内功。

 

1、东部——兰乔圣菲

 

郑州东区的红利外溢趋势最明显,郑开大道、绿博大道一路顺延,地铁8号线也沿着绿博大道铺设。笔者多次撰文提出,绿博区域是限购外区域的首选。读者注意到没有,限购之后几天,政府就公布了绿博的文化创意基地规划。


必须再次说明,万科在绿博落子的兰乔圣菲是以别墅为主的终极置业,边缘规划有少量高层。绿博是有明确发展前景的,但是毕竟距离城区中心有相当距离,并不适宜刚需居住和普通投资,看来万科的规划也是这个视角。但兰乔圣菲的产品的确粗糙,万科没有给郑州带来真正的顶级产品,但万科棋落绿博的着力点是对的。

 

2、西部——万科城

 

据说,郑州万科城是万科在中国体量最大的项目。它前后八期,目前在售第五期,总计建成后10万居民。万科城从一期开始,提升了整个高新区的房价。三期位置最佳,所以一二期到三期房价在稳步上涨。2016年5、6月分,基于四期的偏远性,万科城当时的单价仅为8500左右,这里还包含了单价1500的装修成本。


读者回头想想,当时河南其他地市核心地段的房屋单价也在5000到6000间,难道彼时彼价的万科城不值得长线布局吗?更何况它有万科的品牌效应和规划的地铁8号线。时至今日,万科城五期已经到了13000元/平米这个价格,如果投资已经不是太推荐了。

 

3、南部——万科大都会

 

万科大都会原来是百荣的综合项目,百荣长于商业而短于住宅,万科再行改造,以大都会噱头推向市场。南区历来被郑州传统居民和舆论诟病,缘于其物流影响和相对荒芜。


笔者多次阐述,郑州绝不可能单向东部发展,北部已经发展到黄河边。郑州政府不会花巨资建设平原新区,因为它不属于郑州管辖。郑州南区再往南是新郑,郑州西区再往西是荥阳,都属于郑州辖区。未来地铁都会通达新郑和荥阳的,如果二者发展起来,你会觉得北部比南区和西区的优势会高出多少?绿地八郎寨项目已然动工,如此偏远和交通不便,你觉得绿地此项目会定价多少呢?


再同区横向比较,鑫苑国际新城,三环内的双地铁项目,虽然容积率高,部分楼盘得房率低,目前的价位多少合理呢?目前而看,鑫苑国际新城还是郑州城区三环内相对性价比高的楼盘。

 

4、北部——万科天伦紫台

 

“北疯”赢得了郑州购房人士的普遍认可。天伦紫台选址的确有独到之处,三所那里的红墙、古树会给人带来不一样的感受,郑州有历史味道的地方毕竟不多。拿着一手好牌,万科却打得特别臭。万科,你太会算账了,高低配,老百姓容忍了,你却为了高价卖洋房,超大规模赠送绿地,高层居民的空间压缩得太可怜了。


郑州老百姓不是好糊弄,而是对你太迷信了。希望万科公司能正视这个问题,因为绿地问题的最终解决方案,会影响万科品牌在郑州广大购房者心目中的形象。我们希望万科不是最“精明”的万科,而是真正利用综合优势能给老百姓提供最宜居服务的优质开发商。房东俱乐部曾发文对万科紫台谴责,希望万科能给业主一个说法。



 

5、中部——万科郑纺机地块

 

郑纺机地块土拍的数据不再罗列了,它创了当时的单价和总价地王记录,业内核算的售价在单价25000左右。这说明,郑州核心城区的优质地块相对低估。但是,郑州老城区整体居住环境相对混乱,老破小房屋众多。笔者再次提醒,核心城区的品牌地铁盘还是相对低估的,缘于其交通的中心性和优质的教育医疗资源。后续两个问题敬请读者拭目以待,一是郑纺机地块开盘后将以何种类型和档次作为主打卖点;二是该地块周围的优质房源在市场后续将如何表现?笔者还是相对看好的,因为万科公司的项目遍布全国各地,罕有操盘失败的案例。

 

相对于万科,碧桂园也是做刚需远郊大盘起家的。碧桂园在郑州的路线是典型的农村包围城市。但是笔者指明,碧桂园在荥阳大规模布局,那是在县域内。万科目前的大规模布局还是在城区范围,港区和绿博是特例,这两个地方读者都理解的。


结论很简单,万科比碧桂园更稳健,因为城区远郊盘的稳定性优于县域的远郊盘。因而,普通投资者也应优先考虑在城区置业,除非是经济压力所限或者特殊需求。目前的情形是,碧桂园已经杀入郑州西区西流湖区域,做土地一级开发。而市场上也有一些传闻,万科有意在南龙湖并购项目,等待后续验证吧。

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万科楼盘的特色

 

作为国内的标杆房企,万科楼盘有其内在的核心竞争力。尽管其在郑州市场有所缩水,我们还是可以看到其明显的特质。

 

1、户型

 

以万科在郑州的低端楼盘万科城为例,其户型的方正性和通透性优势明显。锦艺四季城和錦艺金水湾,你的小三房,那个最小的卧室到底能做什么用?难道是杂物间吗?建业富力五龙新城和民安西上,你们怎么能创造出如此奇葩的“手枪户型”呢?建业808项目,占据品牌和地段优势,请注意一下你的户型,毕竟你曾经是河南的房企老大。

 


民安西上三室两厅的“手枪户型”


2、精装修

 

万科除了兰乔圣菲项目外,其他楼盘都是精装修交房。精装修可以减少业主入住的麻烦,但是房企的精装修都是有水分的,并且需要购房者为此额外买单。但客观而言,万科的精装修经验丰富,相对而言还是有性价比的。类比万科,恒大的小区规划和装修水准为什么这么俗气和呆板呢?

 

3、商业综合体

 

万科城的商业综合体大部分已经在运营,小V食堂和整体的商业布置是其特色,且其整体区域的动线和分区也比较合理。希望郑州其他楼盘的巨量商业体也能参照设计和运营。

 

4、景观及物业

 

万科城的景观设置也体现了其精于算计的风格,整体的绿化和草木品种中规中矩,谈不上亮点。与此相比,永威的景观一直为人称道,但是永威的房价相对于其他同区段楼盘也是有明显溢价的。如果你在意这些景观的感受和韵味,可以作为优先考虑点。如果只是作为纯粹的租售比投资,也希望仔细核算下是否值得。永威迎宾府因为沥青路面等细节,也受到置业者的诘问。物业作为万科的王牌,一直是其加分项。郑州整体市场物业而言,更重要的是其维护的持续性和质量稳定性。

 

笔者再次郑重提醒,房产价格的首要影响因素还是区位。万科在郑州的大部分楼盘区位较偏远,所以读者切不可本末倒置。本章的核心意义在于,除了区位以外,购房者可横向比较户型、精装修、商业综合体、景观物业等要素。以万科作为参照,你可以基本判断出其他楼盘的水准和比较价值。

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万科的价值启发点和新动向

 

万科作为郑州楼市的风向标和参照系,可以给读者一些很实际的启发价值。笔者汇总如下:

 

1、区位


郑州城区楼盘的价值稳定性优于县域盘,如果有支付能力,选择区位的下限最好优于万科的远郊盘,因为万科的区位可以给你的选择提供安全空间。

 

2、价位


横向同本区域万科楼盘比较,如果位置优于万科,价位低于万科,则其还是在静态有安全边际的。西四环外万科城单价13000左右,常西湖区域内的华瑞紫韵城,虽然品牌一般,但是准双地铁位置及常西湖未来的规划前景,参照万科城,其12000的单价位水分不算大。

 

3、万科城五期再次神奇改变,从高低配改为了全高层。


笔者做如下解读:

 

万科城前期洋房没有高层畅销,说明洋房溢价比过高,认可度不如高层。更深的理由可能在于,一是作为普通投资回报考虑,高层的回报率会高于洋房;二是随着房价中长期可能的上涨趋势,由于总价的因素,高层更容易被购房者接受。再次延伸思考,郑州楼市大部分刚需楼盘,应优先考虑高层,而不是洋房。或许整个郑州市场,洋房相对于高层,价格相对高估。

 

4、万科城在郑州“双限”之后开放了商业公寓的样板房,为后期推出造势。


请读者注意,万科商业公寓的面积是在20到40平方区间,全部为精装修。


笔者这样解读:


郑州市场最适合投资的公寓是这个面积段的精装修地铁沿线公寓,而不是很多房企开发的50平方左右甚至更大的类型。此外,在高房价和“双限”压力之下,公寓的销售比例会逐渐提高,但是其长期收益性还是将显著低于纯住宅,理由不再赘述。



 

5、郑州“双限”之后,万科城五期在10月19日悄然开盘,整体单价比十一前提高100元左右,去化率并没有明确公布。


现在房产市场的整体形势除了“双限”之外,还加强了直接的行政管控和房企的融资管理。定位郑州市场,万科基本维持价格稳定推送,说明万科对当下郑州市场房价的判断基调也是维稳。近期,首开大盘恒大城可能登场,目前释放的单价是16000左右,具体看现场的单价和去化率,这些指标将作为近期房价走势的一个重要参考。


6、郑纺机地王之后,万科再没有在郑州创造地王。


按照万科一贯的稳健和精明,说明其后的地王价格已经超出万科认可的合理上限。因此某种程度而言,不能把其他地王的保本价完全作为后续售价的安全垫。此外,如果后续一两年内,万科再在郑州土拍市场强力出手,反而可以作为我们判断市场回暖的一个重要指标。

 

结  语

 

霜降时节已过,秋风秋雨眷顾郑州,房产市场各方已然完全冷静。分析过去,才有可能预测未来,少走弯路。笔者此文的苦心希望读者能够真正体会,核心目的在于如下:

 

1、观察万科等一线公司的动向,作为市场趋势走向的预兆。

 

2、除了区位外,将所选楼盘同万科等标杆房企的楼盘比较户型、景观物业等要素,判断其性价比。

 

3、了解万科等一线公司的策略在关键节点的转变,例如从无证开盘到有证,从高低配到纯高层,从住宅到商业公寓。作为一线的专业公司,它的每一个转变都有其经验性和专业性做支撑,希望大家做一个有心人,认真揣摩其背后的目的,作为指导自己后续投资的参考。

 

总之,作为最精明的开发商,同样也足以称得上是“最狡猾的开发商”。如果你读懂了它,那么你就可能成为市场上最精明的投资者;如果你只是道听途说囫囵吞枣,那么你就可能out了。

 

买房如人生,额外机会总是留给能独立思考的人,而不是随波逐流和无病呻吟;成功捷径总是缘于你站在巨人的肩膀上,因而能站得更高看得更远,而不是坐井观天和生搬硬套。

 

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